Подавляющее большинство минчан выросло, живет и будет жить в панельных домах. Частные девелоперы продвигают монолитные каркасные дома, но госзастройщики (да и некоторые частники тоже) продолжают продвигать панели. The Village Беларусь разбирался, кто и как понатыкал в Минске панелек и продолжает делать это до сих пор, а также выяснял, бывают ли в принципе панельки «с человеческим лицом».

Текст: Александр Лычавко

Фото: PhotoBuildings.com, из коллекции автора

ЗЭПК: Большой заказ для друга Лукашенко

До МАПИДа дойдем чуть ниже, а пока что изучим относительно свежего игрока на минском девелоперском рынке: Завод эффективных промышленных конструкций.

ЗЭПК был создан в 2000 году и входит в структуру государственного объединения «Минскстрой»; поначалу он выпускал только разные железобетонные блоки для промышленного строительства, но в последние годы принялся и за жилые дома. Он строит монолитные и каркасные дома, а недавно взялся и за панельки, и размах его деятельности такой, что по скорости возведения и объемам застройки он запросто может сотворить локальную «каменную горку» в любой части Минска. У компании есть несколько площадок, где она ведет или вот-вот начнет вести масштабное строительство.

Завод возглавляет Вадим Салей — брат знаменитого погибшего хоккеиста Руслана Салея. Сам Вадим тоже играет в хоккей, состоит в «Президентском спортивном клубе» и провел за команду Лукашенко 7 матчей. Сам Лукашенко три года назад, весной 2019-го, рассказывал интересную историю (но карту не показывал), которая сильно повлияла на «подъем» ЗЭПК и вообще на рынок застройки в стране.

 — Пришел ко мне директор. Говорит: дайте мне земли в Минске, я буду строить жилье. И я вам обещаю, с пятипроцентной рентабельностью я построю жилье (он производит панели для крупнопанельного домостроения) и передам кому надо — госпредприятиям. И когда я внес на рассмотрение этот вопрос, начиная от Мясниковича и мэра Минска и заканчивая всем жульем, которое там телепается, [то они выступили] категорически против [и заявили], что это невозможно. Я говорю: все, строим, дайте ему земли. […] Он построил это жилье — 500 долларов в Минске квадратный метр. Забирайте! Забирай, Анатолий Васильевич Лис, и продавай по 1.200, в бюджете оставляй эту разницу. А мы отдали отдельным жуликам и проходимцам эти деньги. Почему?

То есть, жилье для покупателей дешевле стоить не будет: наоборот, сам застройщик должен получить меньше прибыли. А разница между продажной ценой и стоимостью строительства должна отправиться в государственный бюджет. А частные застройщики, мол, наживаются на бедных дольщиках.

 — Они чемоданами на Кипр и в другие офшоры вывезли и там припрятали. Они идут в наш банк, берут кредитные ресурсы, строят, продают по высокой цене, возвращают кредит и по карманам раскладывают деньги. Почему вы не можете эти деньги взять? Вот для чего мною лично был проведен этот пятипроцентный эксперимент. Что такое 550 долларов за метр в Минске? А элитное жилье в Минске — оно стоит 2.200 долларов даже сегодня. Чувствуете разницу и кому эти деньги достались?

По БТ рассказали, что Лукашенко поручил и частным застройщикам работать по такой же схеме, с 5-процентной прибылью. И если для госкомпаний такая схема, в принципе, выполнима (ведь они получают землю под застройку бесплатно), то частники работают с рентабельностью 20-30%, и если им и выдавали бесплатный надел, то они должны были взамен построить что-нибудь социальное (магазин, садик, спортивный объект).

ЗЭПК получил несколько больших участков под строительство.

На углу улиц Лобанка Мазурова ЗЭПК в 2019 году начал строить дом, который стал причиной местных скандалов. Еще в 2013 году тут должны были провести общественное обсуждение проекта застройки, но отменили его. А через пяток лет стройка вдруг началась без обсуждений. Причем по старым планам тут вообще должна была быть дорожная развязка. Как это часто бывает, жильцы повозмущались, а дом все равно построили: 16 этажей, 143 квартиры.

В районе улиц Одинцова и Якубовского, на краю лесопарка Медвежино, завод получил надел под дом переменной этажности: секции в 4, 6 и 8 этажей вместят 81 квартиру («однушки», «двушки» и «трешки») общей жилой площадью 6.100 квадратных метров.

Дом от ЗЭПК на Уборевича, 88

В 2019 году Лукашенко выделил для ЗЭПК 24 гектара в Новинках, на бывших священных пахотных землях в районе улицы Выготского. Здесь должны будут возвести высокоплотные многоэтажки. В начале этого года стало известно о первых трех домах, а всего построят 10 многоэтажек.

В первой очереди застройки — панельные 19-этажки новой серии 24-РС. Про эту серию почти ничего не известно, кроме того, что типовой проект разработан Институтом жилища — НИПТИС имени Атаева, НИПТИС выступит в качестве генпроектировщика и по одному из жилых домов. Площадь однокомнатных квартир в них составляет от 41-43 «квадрата», двухкомнатных — 61 «квадрат», трехкомнатных — 76-78 «квадратов», четырехкомнатных — 96,6 «квадрата». Все дома будут отапливаться электричеством. В квартирах запроектированы электроконвекторы, в качестве источников горячей воды — бойлеры.

The Village Беларусь рассказывал, что в районе Запорожской площади снесут 67 старых двухэтажек и на их месте построят высотки. В планах — построить около 100 тысяч квадратных метров жилья как раз той самой новой панельной серии 24-РС.

Жилая площадь одного этажа такого дома, как на Мазурова-Лобанка, составляет 430 квадратных метров, нежилая — 126 «квадратов», общая площадь — 556 квадратных метров. И если 19-этажка будет иметь схожее решение, то ее общая площадь составит около 10.500-11.000 квадратных метров. Выходит, 100 тысяч запланированных квадратных метров — это 9-10 таких 19-этажек. Дома этой серии могут быть объединены в секции (подъезды), так что в итоге может получиться, например, три 3-подъездных дома на 19 этажей. На одном из ранних рендеров показаны 6 домов на 2 подъезда каждый. На другом из рендеров — 12 домов на 28 подъездов, — а это уже примерно 300 тысяч квадратных метров жилья в сумме…


МАПИД: Тысячи одинаковых домов

Все в Минске знают, что такие МАПИД, но не всякий сможет расшифровать это название. МАПИД в этом не одинок: например, BMW тоже знают вообще все, а вот правильно разложить буквы по словам не каждый сумеет. Так вот, МАПИД — это Минское Арендное Предприятие Индустриального Домостроения. Был себе завод железобетона №8, на базе которого в 1961 году образовали Домостроительный комбинат №1. Потихоньку добавилось еще несколько таких же комбинатов, которые в 1976 году объединили в МПОИД — Минское производственное объединение индивидуального домостроения. А в 1971 году предприятие получает свое нынешнее название.

МАПИД возвел 3.200 зданий и сооружений общей площадью 28.186.995 квадратных метров (именно так сказано на сайте), — это примерно 760 тысяч типичных «однушек». Но завод, конечно, строит не только «однушки» и не только в Минске, даже и не только в Беларуси.

В сентябре 2020 года Лукашенко прибыл на МАПИД, где гендиректор подарил ему сертификат на двухкомнатную квартиру. Конкретный дом при этом не назывался: известен лишь инвентарный номер №500/D798808981. Из деклараций о доходах известно, что у Лукашенко своей недвижимости нет до сих пор. Но тот ответил, что не имеет права принимать такие подарки, и отдал сертификат Качановой, чтобы та передала его нуждающимся военным.

Именно МАПИД (а точнее, тогда еще просто ДСК №1) стал тем, кто начал массово строить в Минске панельки. Их иногда так и называют: мапидовки.

Серию пятиэтажных панельных домов 1–464 разработал в 1958–1959 годах московский институт «Гипростройиндустрия». Эта серия стала одной из самых массовых в советском домостроении. Дома отличались дешевизной постройки, и хотя некоторых недостатков других хрущевок тут не было, все же у этой серии были типичные неудобства: плохая тепло- и звукоизоляция, слабые крыши, маленькие кухни и лестницы, слабая освещенность комнат.

Первые дома этой серии в Минске построили в районе Киевского сквера и недалеко от автозавода. Какой именно дом возвели самым первым, в 1959–м, выяснить пока не удалось, — вероятно, это дом № 13 по улице Гая. А в 1960–м построили дома № 26/1 и № 26/2 по улице Народной.

ул. Народная, 16/1
Ул. Гая, 13

Всего домов серии 1–464 разных модификаций в Минске построили около семисот штук (профильные сайты утверждают, что 714). С 1973 года на МАПИДе освоили новую схожую серию М-464: уже не 5, а гордые 9 этажей с лифтом. «Четыреста шестьдесят четвертая» серия пережила несколько серьезных обновлений и в сильно видоизмененном виде продолжает возводиться до сих пор.

Ул. Байкальская, 45, дом 1981 года

В 2002-2004 годах предприятие провело модернизацию серии (разработали модификации М464-У1, М464-М, М464-У1М), за счет чего появились более просторные планировки квартир, например, где у кухни или жилой комнаты есть выступающий треугольный либо трапециевидный эркер, что делает комнату и больше, и светлее за счет большего остекления.

Ул. Алеся Дудара, 7, дом 2021 года постройки

Этих домов построили еще 1.340 штук и продолжают до сих пор. Итого более двух тысяч домов 464-й серии в одном только Минске. Причем за первые полвека своей истории дома выросли боле чем втрое: с 5 этажей до 16 (шестиподъездный жилой комплекс «Малая родина» на Шишкина передает привет). Серия 464 и МАПИД связаны еще более тесно, чем Дега и балерины, чем Пахмутова и Добронравов и чем Кржимелик и Вахмурка.

ЖК «Малая родина» на ул. Шишкина, 1
Ул. Сурганова, 52, 1985 год постройки

Еще одна отличительная серия МАПИДа — М111-90. Она появилась в 1976 году поначалу как 12-этажка и в неизменном виде строилась 25 лет. А в 1982-м появилась и 16-этажная ее разновидность. Причем 12-этажки могли быть из нескольких подъездов, а 16-этажки — только односекционные (если хотят их построить вплотную, то стыкуют их ребрами — и тогда дают один общий адрес или два разных, как вздумается). Эти серии тоже пережили модификации, прежде всего, по числу этажей. Например, высотки как понизились до 13, так и повысились до 19 этажей, а дома пониже стали еще более низкими: 10, 9, 7 и даже 5 этажей. На высотках научились делать вынесенные балконы большой площади и остекление «в пол». Впрочем, такие изыски — это пока еще редкость в Минске (их можно найти в Лошице, а также в жилых комплексах «Ліпень» и «Мармелад» в микрорайоне Великий Лес).

Домов серии М111-90 в Минске построено еще 700 штук, в том числе 300 — башенки-высотки. И строительство продолжается.

Ул. Янки Лучины, 70 и 72, 2020 год постройки

Были в истории предприятия и другие массовые панельки: например, серий 1-335 и М-335 (ее разработал минский ДСК №2, также входящий в МАПИД).


Минский ДСК: Скругленные углы

Минский домостроительный комбинат появился в 1970 году и поначалу назывался «Домостроительный комбинат №3». За полсотни лет предприятие простроило 60 тысяч квартир в Минске и области, а общая площадь всех возведенных комбинатом построек составляет 3.550.000 квадратных метров (в пересчете на типичную «однушку» получается около 95 тысяч квартир). Наибольшую известность комбинат получил за квартиры со скругленными внутренними углами комнат, хотя сейчас освоил и монолитные каркасные дома.

С 1958 года в Минске начинают строить экспериментальные дома из пространственных блоков-комнат. Это не совсем панельки — точнее, можно сказать, что такие дома построены не из плоских (как у МАПИДа), а из объемных панелей. То есть, не ставили панели по одной, а привозили на стройплощадку уже готовую комнату, этакий бетонный куб, и водружали один на другой. Сначала их ставили на каркасы из колонн и ригелей (Якуба Коласа, 53/2 и Волгоградская, 25Б, 1958-1959), а потом переключились на самонесущие блок-комнаты: их уже ставили друг на друга, без каркасов (Филатова, 16, 1962). Так появилась опытная серия 1-ОПБ, — по этому проекту в Минске построили почти сотню домов. А к 1969 году «Белгоспроект» разработал серию 3–ОПБ, которая стала всесоюзной. Специально для производства объемных блоков со скругленными внутренними углами в Минске и создали домостроительный комбинат №3. Только в столице домов этой и модифицированной серии 3а-ОПБ построили 330 штук. Поначалу у них радиаторы отопления были вмонтированы в стены и обогревали не только квартиру, но и улицу, потом от такого решения отказались.

С улицы дома этой серии можно узнать по балконным панелям: у них выштамповки со скругленными углами. Последние дома этой серии возвели в 2019 году: 3 в Михалово на Алибегова (а на Шишкина только собирались, да так и не построили).

Ул. Прушинских, 18, 2003 год постройки

К 2013 году предприятие освоило новую серию: ОКПМ от «Минскпроекта». У этой серии коммуникации проходят внутри пола, а скругленных углов с силовыми элементами внутри нет, — теперь и мебель ставить легче, и отделочникам удобнее. Пока что домов этой серии в Минске всего полтора десятка, в процессе — еще три: в районе Серова-Любанская, в районе Шаранговича-Панченко и в микрорайоне Сокол. В основном, 16-этажки, но есть вариации на 5, 9 и 11 этажей.

Ул. Михаловская, 12 и 10, дома 2017-2018 годов постройки

Наконец, предприятие строит дома по новой системе сборно-монолитного каркаса «КУБ» («каркас унифицированный безригельный»). Такие монолитные дома уже есть на Владислава Сырокомли, Лобанка и Матусевича; в процессе — на Жуковского.

Как и почти любой другой застройщик, Минский домостроительный комбинат попадал в неприятные истории. Самая свежая — с домом по Академика Купревича, 16 (это как раз каркасный дом системы «КУБ»). The Village Беларусь рассказывал: 16-этажный угловой дом на 235 квартир начали строить в 2017 году на краю пруда, но проектировщики просчитались, неверно оценили грунты, — в результате в 2019 году, когда строители были почти на финише, дом начал погружаться под землю. Сдачу дома несколько раз переносили, а несколько спасательных мероприятий эффекта не дали. Последние новости: очередным проектом по усилению фундамента займется «Минскметропроект». Дольщики ждут заселения до сих пор.

Ул. Академика Купревича, 16

Давайте подсчитаем. Сколько панельных и объемо-блочных домов самых популярных серий (и их модификаций) построили в Минске два крупнейших застройщика?

МАПИД:

1-464 (хрущевка): 714

М-464 (брежневка): 1.341

1-335 (хрущевка): 114

М-335 (брежневка): 207

М111-90: 699

Минский ДСК:

1-ОПБ: 93

3-ОПБ: 330

Итого: 3.498

Три с половиной тысячи типовых панельных домов основных серий (и при этом мы не считали менее распространенные серии и кирпично-блочные хрущевки).

Казалось бы: куда уж больше? А вот есть куда. Поэтому в Минске и с внешних его границ появляются панельки от других застройщиков.


Понаехали панельщики даже из регионов

В Минске, как мы отметили выше, хватает своих панельных застройщиков. В крупных городах Беларуси есть свои домостроительные комбинаты, которые возводят панельные и блочные дома. И вот эти разные другие компании все чаще осваивают площадки все ближе к МКАД.

В феврале 2017 года в деревне Боровая ввели в эксплуатацию дом для силовиков разных ведомств. Административно — деревня Боровая Минского района, но до кольцевой всего 200 метров, при этом заезд в ЖК «Боровая-2007», со всех сторон окруженный сосновым лесом, возможен только с МКАД.

Панельную десятиэтажку на 5 подъездов серии 1–464Д строил Солигорский домостроительный комбинат, этот дом стал уже третьим в Боровой, в который заселили силовиков. Раньше здесь работал детский туберкулезный диспансер, рядом — бывшая санаторная спецшкола для этих же детей (старый адрес — Логойский тракт, 136). Тубдиспансер закрыли, а в здании спецшколы открыли Минское городское кадетское училище №2. Ходили упорные слухи, что «тубик» расформировали специально для того, чтобы построить здесь панельки для силовиков. Всего в новом доме 260 квартир, из них около 10% досталось нуждающимся гражданским лицам, а остальные — силовикам СИЗО №1 на Володарке, исправительных учреждений открытого типа, Департамента исполнения наказаний, департамента охраны, внутренних войск, Академии МВД, ГУВД Мингорисполкома. На открытии прикладывал руку к козырьку тогда еще министр МВД Игорь Шуневич.

д. Боровая, ул. Спортивная, 3, дом 2017 года постройки. Фото: Авангард-недвижимость

Мозырский домостроительный комбинат застраивает панельками города на юге Беларуси, а также немного в России. Есть у него и проекты в Минске. Точнее, административно — за Минском, но вблизи самой-самой городской черты. Так, в 2017 году ДСК заключил договор на строительство угловой 11-этажки для «А-100 Девелопмент», а также 19-этажки в Копище — по заказу «Си-Трейдинг» (мозырская модификация серии 90 — проект называется Б.111-Моз90-1.13). Потом в Новой Боровой последовал заказ на 5- и 2-подъездные дома, затем еще на один дом с Сенице.

Дер. Копище, ул. Николая Михайлашева, 5 и Подгорная, 21, 2019 года постройки

Примеров, когда в Минске строили по неместным проектам, можно найти немало. Например, в 1996-м на Есенина, 29 построили дом по проекту Новолукомльского завода объемного домостроения. Он в Минске такой единственный — остальные разбросаны по всей стране (кроме Брестской области); больше всего их в самом Новолукомле: 31.

Ул. Сергея Есенина, 29, дом 1996 года постройки

В конце 2019 года частный застройщик «А100 Девелопмент» выкупил у ТД «Ждановичи» завод сборного железобетона между Таборами и Хатежино. Таким образом, он стал первым в стране частником со своим собственным заводом панелей. До этого «А100» строил дома из панелей от МАПИДа (та же «Новая Боровая»), а сейчас будет пользоваться услугами сразу двух заводов — как государственного, так и собственного «Современные бетонные конструкции». Причем этот собственный завод оснащен новым оборудованием, которое позволяет возводить дома по индивидуальным проектам, но из типовых панелей и блоков. Стены высотой до 2,8 метра в обычных квартирах — не чудо, но как вам до 5 метров в мансардах?

Первые дома из этих новых панелей собрались построить в комплексе «Зеленая гавань». The Village Беларусь подробно рассказывал об этом проекте. Начиналось все как элитный гольф-клуб и элитный жилой поселок «Гринвич» при нем. Потом застройщик разорился, Лукашенко назначил нового, а в 2018 году «А-100 Девелопмент» выкупил долю в «Зеленой гавани» и начал развивать проект по своему усмотрению. Концепция поселка поменялась, и помимо коттеджей (50 штук уже пару лет как достроены и сданы) здесь будут таунхаусы, лайнхаусы и ситихаусы. Это такие панельки с двухэтажными квартирами площадью от 110 до 150 квадратных метров. Готовые коттеджи продавались почти по 500 тысяч долларов, квартиры в таунхаусах — по 1.300–1.500 долларов за «квадрат». Весь комплекс обещают достроить к 2022 году.

Удивительно при этом, что «Зеленая гавань» находится внутри Минска, но не в Минске! Административные границы столицы скроены так, что в его восточной части есть остров-анклав, который со всех сторон окружен городской чертой, но сам при этом относится к Колодищанскому сельскому совету.


Могут ли панельки быть красивыми?

Если в Минске построено уже более трех с половиной тысяч панелек — может, пора остановиться и переходить на другие типы домов — малоэтажные, каркасные, монолитные? Может, многим бы так и хотелось, но, как ни крути, панельки — самый дешевый вид многоквартирного жилья. А если учесть, что очередь нуждающихся в улучшении жилищных условия расписана на двадцать лет вперед, не приходится сильно рассчитывать на то, что им будут выделять не квартиры в домах-стенках на 16-19 этажей, а что-то более комфортное.

Впрочем, даже и панельки можно сделать более человечными. Во-первых, с многоэтажками должны работать архитекторы. The Village Беларусь опрашивал известных архитекторов, и они рассказали, как сделать панельные многоэтажки более дружелюбными. Например, задавать им цвет в массе (еще на этапе отливки), декорировать камнем и плиткой, расставлять балконы хаотично и так далее. Кроме того, простое увеличение площади остекления дает значительный эффект. Вот для примера два дома, над которыми поработали архитекторы.

В 2017 году в Калуге начали возводить жилой комплекс «Анненки» — это привычные беларуские панельки, над которыми поработали в студии Zrobym Architects. Студия применила переплетное остекление балконов и объединила окна комнат двух смежных этажей этакими рамками — на выходе получился оригинальный внешний вид дома, который с ходу можно принять не за типичную панельку, а за более качественный каркасник. А «Трайпл» в 2018 году начал стройку ЖК «Мармелад» в военном городке Уручья (микрорайон Великий Лес). Здесь к высоткам приложило руку архитектурное бюро Nota Bene. И посмотрите, как сразу заиграл новыми красками и формами дом. Поди угадай и в калужской, и в уручской высотке панельку М111-90, которая родилась еще в 1976-м. Даже индустриальное домостроение может быть индивидуальным.

Калуга, ЖК «Анненки»
Минск, ЖК «Мармелад»

Кстати, панельки — это же не обязательно высотки. Тот же самый МАПИД в мае 2018 года затеял строительство коттеджей в английском стиле на улице Курганной. Застройщик предложил апартаменты в четырех 3-этажных блок-секциях серии М464-У-1. С первого раза получилось не без недостатков, но и по цене квартир от 53 до 115 тысяч долларов они хорошо раскупались с аукциона.

А недавно предприятие «Минскстрой» рассказало, как планирует застроить часть микрорайона Северный, между улицей Микулича и МКАД. Там по проекту МАПИДа выстроят коттеджи для нуждающихся в улучшении жилищных условий. В первую очередь строительства войдут пять блокированных жилых домов по две квартиры и две ленты многоквартирных блокированных жилых домов на 26 семей. Проектировщики так старались украсить картинки, что даже нарисовали у подъездов квартир в 60 квадратных метров дорогие суперкары за сотни тысяч долларов.

Помогите нам выполнять нашу работу — говорить правду. Поддержите нас на Patreon

и получите крутой мерч

Обсудите этот текст на Facebook

Подпишитесь на наши Instagram и Telegram!

Фотографии: PhotoBuildings.com, Realt.by

Обложка: gm_collage