Можно ли затеять перепланировку и при этом не потонуть в ворохе бумаг? Какую перепланировку согласуют, а какую — нет? Можно ли снести что-то своими силами, а узаконить задним числом? Хоть что-нибудь можно переделать без согласования с властями? The Village Беларусь разбирался в законах и правилах.

Разбираться в дебрях строительных правил нам помогал Иван Гимбицкий из сервиса Dolbo.by.

Что можно сделать вообще без предварительного согласования

Некоторые работы можно выполнять не только без разработки проекта, но даже без согласования упрощенной план-схемы. В «Положении об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки» (Постановление Совета министров Республики Беларусь от 16 мая 2013 № 384 с изменениями 2015 года) четко перечислено, что относится к работам по переустройству или перепланировке, что запрещается делать. И там же есть строка: «Иные работы не являются работами по переустройству и (или) перепланировке». 
Например, у вас в комнату вела двойная распашная дверь, а вы решили поставить одиночную, а свободное пространство заложить кирпичами. Уменьшение ширины существующего проема — формально не является перепланировкой. Обращаетесь в БТИ за уточнением данных техпаспорта: мол, был у меня проем, я его уменьшил, выдайте мне новый техпаспорт. Приедут бэтэишники, проведут обмер. Если вся переделка действительно заключается только в этом, то просто оплачиваете изготовление нового техпаспорта — и все.

Что можно сделать по упрощенной план-схеме

Некоторые работы можно провести без разработки проекта, но все же разрешение получать придется. Для этого и предусмотрена план-схема. План-схему делает инициатор перепланировки — хозяин квартиры. На копии плана техпаспорта отмечает крестиками: вот эту перегородку я ломаю, вот здесь делаю проем, — это и есть план-схема. В упрощенном варианте ее достаточно. И если разработка проекта не требуется, то райисполком выдает разрешение на выполнение работ по этой согласованной план-схеме.

Например, вы захотели самую простую перепланировку: убрать какую-то перегородку. Вы обращаетесь в эксплуатирующую организацию: там вам должны выдать акт осмотра квартиры до перепланировки. Это лист А4, в котором написано примерно следующее: я, главный инженер такой-то, обследовал квартиру такую-то и подтверждаю, что квартира соответствует техническому паспорту, никаких работ не выполнялось.

Далее берете план-схему и рисуете, что и как хотите изменить. Если что-то на этом плане нельзя отобразить — пишете это в заявлении: прошу разрешить перепланировку, включающую демонтаж перегородки между коридором и жилой комнатой такой-то площади. Если в квартире зарегистрировано несколько человек — то нужно нотариальное согласие каждого. Все эти документы подаете в администрацию района. Если всего хватает и все хорошо — где-то через месяц вам выдадут разрешение; обычно оно действительно два года.

Без разработки проекта можно убрать какую-то перегородку, или объединить жилую комнату с коридором, либо сделать проем в ненесущей перегородке между кухней и жилой комнатой. Понять, несущая у вас в комнате стена или нет, можно, если изучить строительный проект дома. Его копия должна храниться в эксплуатирующей организации — ЖЭСе. Иногда это можно прикинуть на глазок: если стена толщиной 120 миллиметров и больше — то она несущая: на нее опираются плиты перекрытия. Как правило, в панельном доме почти все стены несущие, кроме стен санузла и некоторых тонких перегородок кладовых. Само собой, устройство проемов в несущих стенах требует разработки проекта и восстановления несущей способности стен — обычно делают металлические опорные рамы П-образной формы по периметру проема.

Без разработки проекта можно не только демонтировать что-то, но и возводить. Конечно, тут тоже все упирается в правила. Допустим, у вас была комната площадью 17 квадратных метров, и вы решили разделить ее пополам перегородкой. Есть определенные требования к минимальным площадям помещений: скажем, жилой комнаты — 9 квадратных метров, уборной — 1,1 метра и так далее. Запрещено устройство жилой комнаты без естественного освещения и без отопления, запрещено расположение санузлов над кухней и жилыми комнатами. Есть нормативы по минимальной ширине коридора. Всего этих правил и норм в строительстве около десяти тысяч. И их надо учитывать, иначе возникнут проблемы при согласовании, при вводе в эксплуатацию.

А что с проектом?

На все остальные работы нужна разработка проекта. Придется заключить договор с проектной организацией, в которой есть аттестованные инженер и архитектор. Готовый проект должен быть согласован со всеми инстанциями: энергонадзором и энергосбытом (если проект затрагивает работы по электрике), с теплосетями (если затрагивает отопление). Потом обязательное согласование в Отделе архитектуры администрации района и эксплуатирующей организации.

Если проект затрагивает несущие конструкции — он должен пройти экспертизу в УП «Госстройэкспертиза»: выполнили проект, отдали его государственным экспертам. Те проверяют правильность решений, примененных проектировщиком. Если с ними все нормально — выдают заключение: 7–8 листов с печатями и голограммами.

Выполнять согласованные работы сможет только аттестованная организация. Позвать Равшана, Джамшута и Михалыча с прежней работы (у него перфоратор есть и возьмет недорого) не получится.

Сколько времени уйдет на бумажки?

Все бумажные работы делим на два этапа: до начала выполнения работ по перепланировке и после завершения работ.

Основные этапы: разрешение на перепланировку, проект, согласование проекта, при необходимости — получение разрешения «Госстройэкспертизы». На получение разрешения от исполкома уйдет месяц-полтора, согласование проекта — примерно полмесяца, а если нужна экспертиза — еще месяц. То есть, этот этап растянется на 2–3 месяца. Потом идет выполнение работ. Ремонт могут делать и год, и три. Разрешение дается на два года, и если вдруг не успевают — надо продлевать, получать дополнительное разрешение.

Ввод в эксплуатацию после выполнения работ проходит так: в «Минском городском агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру» (БТИ) заказывается Ведомость технических характеристик — приезжают специалисты, обмеряют все изменения в квартире. Потом в администрацию района подается заявление о приемке и создании приемочной комиссии. В комиссию входят главный архитектор района, представитель районной администрации, представитель ЖЭСа; если квартира с газом — человек от Мингаза; возможно, от МЧС и Центра гигиены и эпидемиологии; а также все участники процесса: инициатор, проектировщик, подрядчик, технадзор. Вот уже получается десять подписей. А если проект связан, например, с заменой газовой плиты на электрическую, то там привлекается еще масса других специалистов: РЭС — районные электросети, энергонадзор, энергосбыт. Если в проекте заложены изменения системы отопления — подключаются тепловые сети.

После приема в эксплуатацию надо опять подавать документы на решение исполкома об утверждении Акта ввода в эксплуатацию помещения после перепланировки, — тот его выдает в течение месяца. И уже с этим решением идем в БТИ для изготовления нового техпаспорта. Этот второй бумажный этап после выполнения работ может растянуться на пару месяцев. Получается, что все работы с документами — до выполнения работ по проекту и после них — потянут на 4–6 месяцев.

Если же перепланировку делаем без разработки проекта, а только по план-схеме, то тут первый этап займет месяц, ввод в эксплуатацию — месяц-полтора. Только в приемочной комиссии будет не десять подписей, а штук пять: инициатор, главный архитектор района, ЖЭС, при необходимости МЧС и Центр гигиены.

Что можно и что нельзя?

Часто люди хотят присоединить балкон к жилой площади. Убирают остекление, вырезают подоконную часть. Это все запрещено: «запрещаются переустройство и (или) перепланировка: …балконов и лоджий в отапливаемые помещения». Это значит, что и батареи на балконе вы поставить не можете. Снести часть перегородки под окном нельзя еще и потому, что по существующим противопожарным нормам на балконе, начиная с определенного этажа, должен быть простенок шириной не менее 1,2 метра для укрытия от огня. А дизайнеры частенько рисуют широкие французские окна «в пол».

Кстати, в чем еще опасность французских окон. Для того чтобы отопить некую квартиру, нужно подать в нее, скажем, тысячу гигакалорий тепла. Под это рассчитано число радиаторов, с определенным напором подается горячая вода, чтобы в помещении было минимум 18 градусов тепла. Заказчик берет и расширяет оконный проем, а вместо толстой газосиликатной стены ставит стеклопакет. У них разные коэффициенты теплопроводности и сопротивления теплопередаче. Соответственно, из этого окна тепло улетучивается быстрее. А система центрального отопления дома заточена под необходимый минимум. И если положено минимум 18 градусов подавать, то никто тебе 25–30 градусов в квартиры не подаст. В результате у такого жильца в квартире нехватка температуры.

А кроме того, у соседей из-за него тоже будет нехватка. И все это приведет к нарушению санитарно-эпидемиологических требований: не выдерживается минимальная температура. Человек сделал у себя перепланировку — и лишил соседей по подъезду прав на минимальные потребительские качества жилья. А чтобы эти качества выдержать во всем доме, понадобится не только больше энергии подать на весь дом, но и потратиться на модернизацию теплосетей: ремонт их, повышение пропускной способности, установку более мощного насоса.

По этой же причине в многоквартирных домах запрещены полы с водяным отоплением. Встречаются умники-кулибины, которые подключают теплый пол к системе горячего водоснабжения, прямо к змеевику в ванной. При этом они увеличивают длину горячего водопровода. Из-за этого вместо положенных 60 градусов в других квартирах вода в кранах будет холоднее.

Устроить под балконом первого этажа себе погребок можно. При этом увеличится площадь и объем помещения, а значит, это уже не перепланировка, а реконструкция. Но такую реконструкцию все же можно будет узаконить.

А вот захватить тамбур — нельзя. Нередко жильцы при ремонте хотят кусочек тамбура себе к квартире присоединить. Или выкупают две смежные квартиры с общим тамбуром и хотят этот тамбур сделать этакой проходной комнаткой, коридором. Но квартиры принадлежат собственнику самой квартиры, а тамбур — это общая собственность всех жильцов дома. Не этажа, не подъезда, а именно дома. И если вы хотите законно присоединить этот тамбур к своей квартире, то вам надо выкупить его у остальных жильцов дома, что практически нереально, особенно если в доме под четыреста квартир, а многие собственники живут где-то за границей.

Размещение санузлов над жилыми комнатами и кухнями не разрешается. Причем если над жилыми комнатами еще допускается «заползание» туалета на четверть своей площади, то над кухнями такое запрещено вообще — даже десять сантиметров нельзя допустить. Кухни и санузлы обычно расположены рядом, и людям порой хочется что-то куда-то подвинуть: расширить площадь туалета и установить в нем умывальник и так далее. Дизайнеры такое могут нарисовать, но согласовать такое решение не получится, зарегистрировать не выйдет.

Жилые помещения должны быть изолированы от помещений с газовым оборудованием. И если вы захотите сделать в стене между спальней и кухней проем, то с этим могут возникнуть сложности. Значит, придется делать двери, причем по дверям конкретных ограничений нет: это может быть и распашная дверь, и раздвижная, и гармошка.

Или вот еще нюанс: захотели вы в комнате возвести перегородку, чтобы выделить себе небольшую гардеробную. Если в эту гардеробную вход будет со стороны жилой комнаты, то ее площадь будет включена в жилую. А если вход будет со стороны коридора, то она будет считаться как нежилая площадь, а у комнаты, соответственно, уменьшится жилой метраж. А если сделать два входа — система зависнуть может (шутка). Есть много моментов, которые учитываются при определении общего и жилого метража: система зашивки труб, площадь под лестницами, площадь в мансардах под скатами крыши и так далее. Все это описано в большом документе страниц на сорок.

Кто виноват и что делать?

Если вы купили бэушную квартиру, в которой предыдущий хозяин сделал незаконную перепланировку, то в случае проверки нести ответственность будете вы. Никто с милицией искать прежнего хозяина не станет. Наказывают всегда текущего владельца. Ведь при покупке квартиры вы у риелтеров подписываете бумагу, что ознакомлены с условиями и что предмет купли-продажи соответствует заявленным требованиям. Когда вы покупаете квартиру с техпаспортом, то вы соглашаетесь с тем, что техпаспорт соответствует тому, что вы покупаете. А если техпаспорт не соответствует действительности — то потом это уже будут ваши трудности.

И вот если у вас имеется такое нарушение — вы его должны устранить, пусть даже эта запрещенная переделка не влияет на работоспособность. Например, в вентшахте пробита ниша под холодильник — значит, надо ее восстановить. Вентшахта на первом этаже технически на работу системы не влияет, но есть правило — и надо ему следовать. И нет смысла пытаться по-тихому уладить этот вопрос: если на первом уровне можно кого-то уговорить, то на следующем уровне опять будет то же самое. Исполком, инвентаризация в БТИ, — эти службы не взаимосвязаны. Сказано нельзя — значит, нельзя.

Закон суров, но это закон?

В Минске девять административных районов, плюс еще сам Минский район. Чиновники — тоже люди, и положение о переустройстве и перепланировке читают по-разному. Кто-то так, кто-то по-другому. В некоторых нюансах есть разночтения, которые иногда приходится доказывать. А некоторые чиновники не хотят ничего слушать, доходит до судебных разбирательств.

Это касается, например, расположения кухни над жилой комнатой. В нормативных актах нет запрета на такое расположение. Но часть исполкомов не давали разрешения на такую перепланировку, на разработку проекта. Втемяшили себе в голову, что так нельзя делать, и не разрешают. Доходит до судов, но с системой бороться тут бессмысленно. Больше всего теряет заказчик: его гоняют по судам, время идет, работы не начинаются.

Причем нельзя сформировать какой-то четкий список: в этом исполкоме дадут разрешение, а в этом нет. Потому что у них там постоянная ротация: главный архитектор Первомайского района через полгода может стать главным архитектором Октябрьского. Причем если сначала его позиция была такой, то в новом исполкоме он уже может поменять точку зрения.

За последние годы законы стали понятнее. С 2008 по 2013 годы действовало другое постановление о перепланировках — № 180. И там были двоякие формулировки, которые добавляли путаницы. Допустим, переустройство, связанное с изменением инженерных систем, требовало разработки проекта. А каких инженерных систем — никто толком не знал. Система — понятие очень растяжимое. Захотел поменять унитаз и подводку к нему — тоже можно рассматривать как изменение системы, — значит, надо разрабатывать проект. Захотел заменить розетки — это изменение системы электроснабжения.

Не было четких описаний и терминов, и каждый исполком как хотел, так и толковал. Но потом с каждым разом все стало описываться конкретнее, потому что чиновников стали доставать жильцы со своими судами. До 2010 года было много обращений в суды по поводу шума и звукоизоляции. Допустим, кто-то на бетон положил ламинат и топает каблуками, а жильцы снизу страдают от шума. И тогда всех надумали отправлять разрабатывать проекты по изменению конструкции пола, чтобы таких жалоб и исков стало меньше. Потом, в 2010–м, к 180-му постановлению выпустили дополнения, где было сказано, что изменение покрытия пола не требует разработки проекта и согласования. Потом разрешили менять ванну на душевую кабину без разработки проекта на водопровод и канализацию. Разрешили заменять розетки (но не переносить). В общем, в начале все жестко нормировали, а потом потихоньку облегчали жизнь. Но в 2013–м снова всех прижали, а в 2015–м опять стало посвободнее.

В теперешних нормах особого самодурства нет, хотя некоторые моменты много еще где можно улучшить. Прихоти есть в головах некоторых чиновников. Присылая ответ на запрос по какой-то теперешней норме, они ссылаются на нормы Госстроя СССР 1988 года. Или пишут отказ и при этом ссылаются на норму, которая на самом деле разрешает перепланировку. Или вот еще взяли моду. Мы подали документы — чиновники их приняли. Далее они должны выдать решение: либо разрешить перепланировку, либо отказать. Решение об отказе должно быть чем-то мотивировано, должны быть ссылки на нормы и правила. Это решение об отказе можно оспаривать в вышестоящих инстанциях, в судах. Но чиновники поступают хитро: начинают звонить и говорить — у вас все равно будет отказ, придите заберите свои документы, переделайте проект. Формально отказа нет — обжаловать нечего, и многие заказчики на это ведутся.

Текст: Александр Лычавко

Обложка: Breather